讯界聚合2025年11月14日 13:50消息，长沙恒大童世界地块3.5亿被拍卖，昔日主题公园梦碎。
位于长沙的恒大童世界项目曾计划打造一座媲美迪士尼的顶级主题公园，如今该项目的部分资产正面临司法拍卖的境况。 在我看来，这一变化反映出企业在大规模投资后所面临的资金链压力和市场风险。恒大童世界作为曾经备受期待的文旅项目，其发展轨迹也折射出房地产行业在转型过程中遇到的挑战。尽管项目初衷美好，但最终仍难逃资产被处置的命运，这不仅关乎企业自身经营状况，也对当地经济和相关产业链产生一定影响。
11月14日，长沙市岳麓区人民法院通过京东司法拍卖平台启动了一场引发广泛关注的拍卖活动，涉及长沙恒大童世界旅游开发有限公司名下的三宗娱乐康体用地及在建工程。这三块土地总面积为17.2万平方米，起拍价为3.54亿元，相比5.05亿元的评估价下浮约30%。
此次拍卖标的，正是原计划中长沙恒大童世界项目的一部分。本次司法处置，也揭示了这个曾规划投资500亿的文旅项目的部分现状。 从目前的情况来看，该项目的推进显然遇到了较大阻力，而此次拍卖或许只是其后续发展的一个开端。对于这样一个曾经备受关注的大型文旅项目来说，如今的境遇令人唏嘘。它不仅反映出房地产行业在当前环境下面临的挑战，也让人对后续的开发与运营充满疑问。
从百亿蓝图到项目停滞
拍卖信息显示，此次拍卖的三宗地块位于童世界主题乐园的核心区域，总面积为17.2万平方米，均为娱乐康体用地，土地使用权将于2056年到期。
根据法院披露的信息，相关资产目前处于“在建工程停滞”状态，地上附着物仅完成基础施工，尚未进入主体结构建设阶段。这一进展反映出项目推进过程中可能面临资金、审批或管理等方面的困难。从公开信息来看，项目的建设进度明显滞后，距离实际投入使用仍有较大差距。这种状况不仅影响了项目的整体规划，也可能对后续的开发和利用带来不确定性。相关部门若能及时介入并推动问题解决，或将有助于缓解当前的困境。
在被拍卖之前，该标的物是恒大重点投资建设的项目之一。而长沙恒大童世界的遭遇，成为恒大文旅战略兴衰的一个缩影。
2017年正值恒大规模扩张巅峰时期，恒大集团高调宣布布局“童世界”文旅IP，时任董事长许家印提出，要打造全球规模最大的童话神话主题乐园，以“面向少年儿童”“全室内、全季节开放”的定位与迪士尼、环球影城实现错位竞争。
为契合“世界顶级”的定位，恒大邀请了7位曾参与迪士尼、环球影城设计的全球顶尖专家负责规划。落子长沙的童世界项目，作为恒大在华中地区的重要布局，备受期待。
公开资料显示，长沙恒大童世界选址岳麓区坪塘街道，规划总占地超6000亩，涵盖童话乐园、桐溪古镇、温泉小镇、影视文创基地等多元业态，最初计划总投资高达500亿元，曾被当地政府列为重点文旅项目。
彼时，恒大通过“文旅地产”的模式迅速拿地扩张。长沙童世界周边的住宅项目——恒大文化旅游城，借助文旅概念实现热销。据搜狐焦点长沙站报道，2020年1至9月，长沙恒大文化旅游城的商品住宅销售额达到33.76亿元，位居当时长沙住宅项目销售榜首。
按照原规划，童世界主题乐园预计在开工后的2至5年内正式开业，将形成“住宅回流资金、文旅沉淀资产”的良性循环。项目运营后，预计年接待游客量将超过1500万人次，年消费总额突破200亿元，税收贡献超过10亿元，并带动超过8万人就业。
但这一蓝图在2021年恒大流动性危机暴露出来之后，戛然而止。
针对项目复工的追问，据当地相关部门此前回应表示，恒大童世界将被纳入湘江新区片区的整体配套规划方案中。桐溪古镇也已纳入长沙恒大文化旅游城项目的整体滚动开发建设方案，将分阶段推进项目的后续开发工作。
法拍背后
业内人士指出，长沙恒大童世界资产被推向拍卖台，是恒大债务危机持续恶化与司法处置进程加快的体现，其背后反映出多重现实压力的叠加效应。 我认为，这一事件不仅是企业经营风险的集中暴露，也反映出当前房地产行业整体面临的挑战。在去杠杆政策持续推进的背景下，房企资金链紧张的问题愈发凸显，而司法拍卖的加速进行，也在一定程度上反映了市场对资产处置效率的期待。这种变化对行业生态和投资者信心都带来了深远影响。
从直接原因来看，导致该资产被拍卖的导火索是一起建设工程施工合同纠纷，根源在于长沙湘江资产管理有限公司与长沙恒大童世界旅游开发有限公司、恒大童世界集团有限公司以及恒大集团有限公司之间的建设工程施工合同纠纷案件。债权人通过法律途径追讨债务，最终引发了资产的拍卖。
分析人士指出，恒大整体债务处理的紧迫性是事件背后的深层原因。2024年初，香港法院正式启动了恒大的清盘程序。根据清盘报告，截至2025年7月31日，清盘人已收到187份债权申报表，所列债权总额约为3500亿港元（450亿美元），而目前实际变现金额仅为20亿港元（约合2.55亿美元），其中约1.67亿美元已回笼，显示出巨大的偿债缺口。
市场环境的变化，也对资产处置带来了一定影响。受房地产行业持续调整的影响，商业文旅用地的估值不断走低，此次拍卖30%的折价率，某种程度上反映了市场对文旅项目变现难度的担忧。 从当前市场情况来看，文旅项目的流动性明显减弱，投资者在面对此类资产时更加谨慎。这种现象不仅与行业整体下行有关，也反映出市场对未来收益预期的下调。尽管文旅项目具备一定的长期价值，但在当前环境下，其短期变现能力受到较大制约。这一趋势值得相关方持续关注和深入分析。
“长沙童世界项目停工多年，存在工程进展缓慢等问题，新的接手方需承担巨大的改造费用，同时文旅类项目的投资回收周期远高于住宅项目，市场认可度相对较低，其拍卖结果仍需进一步关注。”一位房地产行业分析师表示。
资产处置
长沙童世界项目的拍卖，是恒大集团在出现债务问题后进行资产处置的一个案例。
自2021年9月债务违约至今，恒大已通过出售股权、项目转让、司法拍卖等多种方式处置各类资产。
这其中，恒大位于香港的一个项目已成功完成处置。2022年11月，恒大此前在 Hong Kong 元朗的和生围地块由资产接管人橡树资本出售，成交价格为6.37亿美元。该地块最初于2019年以47.5亿港元购入，加上补地价后的总成本超过89亿港元，此次出售价格缩水幅度超过60%。
恒大在香港的另一核心资产——香港恒大中心的处置过程较为曲折。2022年首次挂牌时估值超过20亿美元，之后市场估值已下调至90亿港元，截至目前仍未成功出售。
此外，2022年10月，深圳原联合饼干厂城市更新项目被招商蛇口成功竞得。该项目是恒大此前在核心城市布局的重要更新资产，地处南山区中心位置，规划建筑面积超过12万平方米，原本被视为优质资产，但由于需要迅速回笼资金，恒大最终选择以较低价格出售。
值得注意的是，自2025年起，资产处置工作正式进入由清盘人主导的阶段。今年9月，香港高等法院正式任命恒大清盘人为许家印全部资产的接管人。此次接管的范围更加广泛，不仅涵盖许家印个人名下的资产，还以“穿透式”方式，将其通过十余家离岸公司间接控制、可能涉及信托架构的资产也一并纳入监管。
易居研究院副院长严跃进在接受记者采访时表示，根据行业以往的经验，规模相近的企业进行清算和处置通常需要数年时间，而恒大面临的债务结构更为复杂，资产分布也更加广泛，因此整个处理过程可能需要更长时间。
对债权人而言，可能需要做好长期等待的准备。对于潜在投资者来说，折价出售的瑕疵资产中或许蕴含着一定的投资机会，但需谨慎评估整改所需成本以及面临的市场风险。严跃进表示。 从当前市场环境来看，债权人的耐心与资金流动性之间的平衡显得尤为重要。而投资者在面对这类资产时，更应注重风险控制与价值挖掘的结合，避免盲目跟风。在经济不确定性仍存的背景下，理性判断与专业分析将成为决定成败的关键因素。
